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  • 虚拟产权式商铺“以租代售”的法律风险与投资者维权应对(上)

    发布时间: 2020-09-18 16:12首页:主页 > 筑讯杂谈 > 阅读()

    虚拟产权式商铺“以租代售”作为时下备受市场青睐的一种房地产投资产品,在其运行过程中实际存在诸多法律风险,如:整体项目或涉非法集资;“售后返租、售后包租”难以持续盈利;具体商铺无法单独确权登记或返还;“以租代售”合同的效力状态较难确定;及开发商擅用“形式合法”套路从中牟利等。无论遭遇上述何种风险,商铺投资者们均可能遭受损失,甚至“钱铺两失”。当然,投资者们应对此类风险也并非无计可施。在诉讼前,诉讼中及执行阶段,均有投资者们可采取的维权应对措施,以积极避免与减少相应风险。本文最终认为,远离虚拟产权式商铺“以租代售”这种高风险的投资项目,从源头便切断后续所有风险发生的可能性,才是投资者维权应对的最佳良策!


    一、虚拟产权式商铺“以租代售”概述


    (一)虚拟产权式商铺内涵介绍


    所谓虚拟产权式商铺,是产权式商铺[1]下属的子概念之一,主要指开发商将其开发的大型商业项目首先在图纸上进行概念分割,然后将分割后的小面积单元售予商铺投资者,投资者再与开发商签订协议,以租赁或委托经营管理的方式由开发商或者第三方专业管理公司对商场进行统一管理和经营,投资者再从中收取一定租金收益的房地产开发模式。[2]实践中,由于开发商在销售此类商铺时并未对其进行物理上的实质分割,所售商铺单元并无四至,因而也不具有构造上的独立性,所以被业界(及学界)称为虚拟产权式商铺。作为近年来广泛盛行的一种商业模式,虚拟产权式商铺实际上却很难在我国现有物权体系中找到其合理的法律定位。[3]因为这种小面积单元的商铺本身不具有独立使用的价值,投资者们实际购买的所谓“产权”其实是基于该商铺面积份额大小的一种虚拟收益权属。


    (二)“以租代售”模式介绍


    实践中,虚拟产权式商铺又通常与“以租代售”搭配实施。所谓“以租代售”是指,开发商将或有产权,或不具有产权(指无法办证)的物业(商铺、酒店式公寓等)以超长期限(30年、40年等)租赁给客户,通过这种超长的租赁期限来达到类似于产权出售的效果。在这种“以租代售”模式中,开发商与投资者通常约定将商铺在5年至10年不等甚至更长的时间内返租给自己(或关联公司),从而实现对商场的统一经营及管理。在返租期内,投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”。待返租期满,投资者还可以自由处理所购物业:或转租,或转卖,或自主经营,或要求开发商回购等。实践中,这种模式会通过由投资者“购买20年使用权+无偿使用至产权登记截止日”的形式完成。基于本文主要讨论的商铺“以租代售”又与“售后返租”或“售后包租”等约定密不可分。故本文所称“以租代售”,实际为对商铺“以租代售,售后返租或者售后包租”这种商业模式的总称。

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。