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  • 以案说法 | 房屋租赁合同解除时,如何认定装饰装修残值损失

    发布时间: 2020-09-18 16:12首页:主页 > 筑讯杂谈 > 阅读()

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于合同解除时装饰装修残值损失责任分配进行了规定。实践中对于认定“剩余租赁期内装饰装修残值损失”的金额存在不一致的计算方法。根据笔者的相关实务经验,不同的计算方式可能会导致装饰装修残值损失金额相差较大。本文中,笔者通过大数据案例检索并以典型案例呈现的方式,归纳总结法院对于合同解除时装饰装修残值损失常见的认定方法。


    关联法条


    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


    (法释〔2009〕11号)


    第11条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


    (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;


    (二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;


    (三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;


    (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。


    精选案例


    裁判要旨:按租赁期限年度分摊方法

    按租赁期限年度分摊方法的计算公式为:房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限,其中“装饰装修费用”的确定,法院通常通过工程造价鉴定的方式或酌定实际装修费用的方式确定。


    案例一、湖南长沙船舶有限公司、湖南乐家巢家具有限公司房屋租赁合同纠纷


    湖南省长沙市中级人民法院


    (2019)湘01民终10152号


    案情简介


    2014年1月14日,长沙船舶公司(甲方,出租方)与湖南乐家巢公司(乙方,承租方)签订《场地租赁合同》(以下简称“租赁合同”),租赁合同约定:(1)租赁期从2014年5月1日起至2023年4月30日止;(2)因人力不可抗拒因素,致使合同中止,甲方不负赔偿责任,因甲方原因造成乙方中止合同的,甲方则应按比例补偿乙方装修所投入的建设资金;(3)乙方可对甲方仓库进行合理改造,改造在合同终止时,乙方保留原有设施不动,也不必恢复甲方仓库到原貌。2018年1月31日,长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《危房通知书》,同日长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《整改通知书》,请湖南乐家巢公司立即停止生产经营,撤离所有人员,于2月3日前整改到位。2018年2月22日,湖南乐家巢公司向长沙船舶公司发出《解除合同通知函》。2018年4月12日,湖南乐家巢公司向长沙船舶公司交换租赁房屋的钥匙。长沙船舶公司对湖南乐家巢公司的解除理由不予认可,要求继续履行租赁合同。为此,湖南乐家巢公司向一审法院起诉请求:判令长沙船舶公司赔偿湖南乐家巢公司装修投入的建设资金损失900953元。

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。