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  • 房屋租赁合同因违约提前解除,如何认定承租人的预期利益损失?

    发布时间: 2020-08-22 02:17首页:主页 > 筑讯杂谈 > 阅读()

    房屋租赁合同如果因一方违约而导致合同解除,另一方往往会主张其在租赁合同正常履行情况下可以获得的预期利益损失,比如合同履行期内开展经营可以获取的经营利润、转租可以获取的租金利润等。在此情况下,如何认定承租人的预期利益损失?在法学理论和司法实务中,这个问题至今仍然争论不休。虽然我国《合同法》和相关司法解释明确了一些具体的司法认定规则,但在司法实践中,不同法院在不同案例的裁判思路仍存在较大分歧。如果一方主张预期利益损失,法院是否会支持,又如何确定具体损失的类型和数额,仍然是一个非常复杂的问题,而这和当事人自身利益亦息息相关。本文检索统计了类似案例,并进一步分析其处理结果和裁判理由,对当事人遇到此种情况下应如何处理具有参考意义。考虑到篇幅所限,本文先从承租人角度分享法院如何认定承租人的预期利益损失,在后续以案说法中再分享如何认定出租人的预期利益损失。


    关联法条


    《中华人民共和国合同法》


    第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


    第119条当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取措施致使损失扩大的,不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。


    《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》


    第9条在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。


    第10条人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。