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  • 下半场开局京、沪土拍白热化,调控下热度能否延续?

    发布时间: 2020-07-24 18:12首页:主页 > 土地动态 > 阅读()

    近日,华侨城以50亿总价、232轮竞得的上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。无独有偶,7月22日,上海和北京均有宅地高溢价成交(超过20%),土拍持续白热化。这不禁让人思考,上半年一线城市土地市场的辉煌是否继续?这些地块的盈利空间发生了怎样的变化?项目能否实现盈利?接下来这些城市土地市场的走势将如何?

    01

    近期市场:

    京、沪土拍市场持续白热化,

    华侨城232轮竞得上海唐镇单价地王

    2020年下半年悄然而至,单就一线城市来看,上半年土地市场的火爆依然在延续。以上海为例,7月初重新回炉的虹口区嘉兴路“围标地块”以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得,较上次成交总价高出近10亿元,成交楼板价达81089元/平方米,溢价率达28.4%,土地市场热度依旧。

    之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控,但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日,宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让,尽管该地块要求配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%;并按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁,但依然吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍,经过232轮竞拍之后,华侨城以50亿元的总价竞得,溢价率达19.07%,可售部分楼板价达到5.20万元/平方米,已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录,较上一次成交宅地的楼板价已经接近翻番。当然不仅如此,嘉兴江桥、菊园新区、杨浦定海社区均有高溢价地块成交,竞拍论是均接近超百轮,房企竞争异常激烈。

    北京近期也成交了多宗高溢价地块,由于不限价,房企竞争也十分积极:其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地,楼面价达4.66万元/平方米,同日,首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块,楼面价达4.4万元/平方米。不仅如此,日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块,该地块紧邻房山线稻田站,仅两站就可以在郭公庄站换乘地铁9号线,10分钟即可到达丰台科技园,交通出行比较便捷,因此吸引了10家以上的房企,在经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获,溢价率超过40%。

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    02

    盈利情况:

    京、沪核心区高热地块盈利空间明显收窄,

    “面粉贵于面粉”情形再现

    土地热度的上升势必对于房企的盈利空间产生极大影响,为了进一步探究这些高热地块的盈利情况,我们搜集了这些高热地块周边同类项目商品住宅的售价,结果发现:大部分高热地块的盈利空间明显收窄,部分中心城区地块“面粉贵于面粉”的情形再现。

    典型如龙光竞得的杨浦定海社区宅地,该地是龙光进驻上海的首宗宅地,由于在与招商蛇口竞争虹口“围标”地块中失利,本次龙光也是下大力气拿到杨浦这宗宅地,楼板价达65441元/平方米,这一价格已经超过同类项目周边二手房价格,“面粉贵于面包”的现象再次出现,土地市场热度上涨已然显现;该地周边在售同类新房在6-9万元/平方米不等,即使按照其均价7.5万元/平方米测算,地房比高达87%,实现盈利的可能小较小,但考虑到这是龙光入驻上海的首宗宅地,对于其深耕长三角战略意义十分巨大,战略意义高于项目本身,显示了其入驻长三角的决心。

    特别声明:文章内容仅供参考,不造成任何投资建议。投资者据此操作,风险自担。